- 사례 1
세 들어 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 되었을 경우, 대항력과 우선변제권이 있다면 경매 낙찰대금에서 배당을 받을 수 있습니다. 그런데 확정일자를 받아두지 않아 우선변제권을 확보하지 못했거나 또는 보증금의 일부를 떼이면서 집을 비워줘야 하는 경우라면 세입자에게는 엄청난 손해가 생기게 됩니다. 이런 경우에 검토해 볼 수 있는 대안을 사례를 통해 보여드립니다.
-임차한 주택에 경매 참여하여 전세보증금 전부 보존한 경우-
남편을 먼저 보내고 혼자 아들과 살고 있는 52세 김모씨는 2009년 서울 마포에 25평형 아파트를 보증금 1억6천만원에 전세로 들어가 살다 2011년에 전세보증금 3천5백만원을 올려 재계약했다.
1년 뒤 남부지방법원으로부터 온 등기우편을 보니 집주인이 은행이자와 원금을 변제하지 못해 은행으로부터 경매신청이 되어 경매가 진행 중이니 배당 종기일까지 배당신청을 하라는 것이었다. 김모씨는 법원에 찾아가 확인해 보니 사실이었다. 김모씨는 걱정이 되어 변호사를 찾아가 상담을 하였는데, 보증금 중 약 8천만원 정도만 회수할 것으로 예상된다는 답변을 듣고는 큰 충격에 빠졌다. 보증금 중 1억1천5백만원을 하루아침에 날리게 된 것이다.
[김모씨 주택에 등기된 권리사항]
2006년 6월 19일 : **새마을금고 근저당 (채권최고액 3억9천5백만, 원금과 이자 2억2천만원)
2009년 4월 8일 : 전입신고 및 확정일자 신고 (보증금 1억6천)
2009년 11월 19일 : 가압류 이**
2011년 4월 10일 : 전세보증금 인상분(3천5백만) 확정일자 신고
2012년 7월 23일 : 새마을 금고 임의경매 신청
이 주택의 예상 낙찰가는 3억 1천만원 안팎이었다. 만일 3억1천만원에 낙찰된다면 가장 먼저 각종 경매비용을 제외한 후 최선순위 권리자인 **새마을금로에 원금과 정상이자 및 지연이자를 포함한 2억2천만원을 배당해주고, 나머지를 김씨에게 배당해준다. 때문에 약 8천만원(3억1천만원 – 경매비용 – 2억2천만원)만 배당받게 되는 것이다. 김씨는 어떻게 하면 보증금을 회수할 수 있을지 고민이 깊어졌다.
이 경우는 주택가격에 비해 너무 많은 금액의 근저당(채권최고액 3억9천5백만원)이 설정된 주택에 전세를 들어갔던 것이 화근이 된 경우이다. 또한 전세보증금 인상 시에 등기사항 증명서를 확인했다면 가압류가 설정되어 있는 것을 알았을 것이고, 그렇다면 재계약을 하지 않았을 것이다. 이 부분에서 아쉬움이 있다.
이대로 경매가 진행되어 낙찰된다면 김씨는 1억이 넘는 돈을 떼일뿐더러 임차권도 소멸되므로 당장 이사를 나가야 한다. 김씨는 상담을 통해 모든 가능성을 열고 꼼꼼히 대안을 모색해 보았다. 소득과 지출, 자산내역 등을 섬세하게 체크하고, 이 아파트의 시장상황을 조사하고, 김씨 가족들과 몇 차례 상의한 끝에 이 아파트에 경매 입찰하여 낙찰 받기로 하였다.
[김씨의 주택 시장 조사 결과]
인근 매매 시세 : 4억1천만원
전세시세 : 2억3천만원 ~ 2억5천만원
예상 낙찰가 : 3억 ~ 3억1천만원
우선 김씨가 보유한 금융자산은 6천8백만원이었다. 경매입찰가격은 3억2천6백만원으로 잡았다. 김씨는 반드시 낙찰 받아야 하는 상황이어서 예상 낙찰가보다 높게 쓸 수 밖에 없었다. 그러나 이런 경우에는 높은 가격에 낙찰 받더라도, 김씨가 배당 받는 금액 역시 그만큼 늘어나므로 자금만 가능하다면 높은 낙찰가는 문제가 되지 않는다. 예상대로 김씨가 낙찰을 받았으며 은행에서 담보대출을 받아(80%) 잔금을 납부하였다.
김씨는 배당 기일에 전세보증금 중 9천5백만원을 배당 받아 대출을 일부 변제하였다. 당장은 1억6천3백만원의 대출이 생기게 되었지만 이 아파트는 3억9천만원 선에서 급매도가 가능한 상황이어서 차익도 기대할 수 있었다. 김씨는 당분간 이 아파트에 살다가 적당한 가격에 팔 계획이다.
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경매에 참여하지 않는 경우 |
경매에 참여하여 배당 받는 경우 |
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- 배당 약 8천만원 (예상) - 손실 1억1천5백만원 대항역 없어 이사 나가야 함 |
입찰가격 3억2천6백만원 금융자산 6천8백 + 대출 2억 6천만원 배당 9천5백만원 대출잔금 1억6천8백만원 주택 급매도 가능 가격 3억9천만원 차익(약 2천7백만원) 발생 |
위 사례는 임차한 주택이 경매 당하여 보증금 회수가 불가능한 상태에서 직접 입찰하여 시세보다 싸게 낙찰 받아 본인의 전세보증금을 전부 회수함과 동시에 차익도 거둔 사례이다. 그런데 이 같은 방법은 주택의 매도 가능금액을 철저히 조사하여야 하며, 낙찰 대금과 대출금을 감당할 수 있는 상황인지 등을 철저히 따져보고 판단해야 한다.
