- 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 어떻게?
서울에 사는 김모씨는 현재 전세 2억 3,000만원에 살고 있는데, 이 아파트에는 담보대출이 현재 2억원 있다. 김씨가 전세 계약할 당시 6억이 넘던 이 아파트 시세는 현재 5억까지 떨어져 있다. 김씨는 전세계약 만료를 앞두고 이사를 가겠다고 집주인에게 통보했지만, 계약만료일이 지나도록 집주인은 전세금을 돌려주지 않고 있다. 부채가 부담스러운 집 주인은 집을 팔려고 시세로 내놨지만 이마저도 잘 팔리지 않고 있다. 설상가상으로 대출이 많아 전세로도 잘 나가지 않는다. 부채가 많은 집주인은 전세금을 낮출 수도 없어서 김씨에게 재계약을 하자고 하지만, 김씨 역시 불안하여 재계약하고 싶은 마음은 없다. 그렇다고 집이 팔릴 때까지 무작정 기다리고만 있을 수도 없고 어떻게 해야할까?...
집값 하락, 매매 부진, 전세가 상승 현상으로 인해 이런 상황에 놓인 세입자들이 급격히 늘고 있다. 이런 경우 세입자는 어떻게 해야 할까? 우선 세입자는 계약 만료 전에 재계약하지 않겠으니 보증금을 돌려달라는 의사를 통보하고 그 기록을 남겨둬야 한다. 내용증명 우편으로 통보하면 향후 법적 증거로 활용할 수 있다.
통보를 한 후 전세 만기가 지났는데도 전세금을 돌려주지 않는다면 법원에 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 명령해 줄 것을 요구하는 ‘지급명령’을 신청한다. 지급명령이란 금전 등의 지급을 목적으로 하는 청구권에 대해 소송을 거치지 않고 법원이 서류 심사만으로 지급명령을 내림으로써 채권분쟁을 빠르게 해결해주는 제도로서, 법원에 계약서, 내용증명 등 관련 자료를 제출하기만 하면 신속하게 처리된다. 집주인이 법원으로부터 지급명령을 받은 뒤 2주 안에 이의신청이 없거나, 이의가 각하되면 지급명령이 확정되는데, 지급명령이 확정되면 세입자는 집주인의 재산에 대해 강제집행할 권리를 갖게 된다.
지급명령 외에 ‘보증금반환 청구소송’을 할 수도 있다. 보증금반환 청구소송 재판은 1회를 원칙으로 하는데, 만일 집주인이 재판에 불출석하거나, 답변서를 내지 않으면 그 자리에서 바로 세입자 승소 판결이 난다. 만약 지급명령이나 보증금반환 승소 판결 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 해당 주택을 포함하여 집주인의 재산을 압류하고 경매를 신청하여 경매낙찰대금에서 보증금을 배당 받는 것이 마지막 방법이다. 만일 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 하는 상황이라면 먼저 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청하여 임차권 등기가 완료된 후 이사를 가야한다. 또한 이 경우 임차인은 전세만기일로부터 반환 받는 날까지의 지연일수만큼의 기한이익에 대해 집주인에게 반환청구를 할 수 있다.
Tip. 임차권 등기명령 제도
임차권 등기명령 제도는 임대차 종료 이후 보증금을 반환 받지 못한 임차인이 단독으로 임차권 등기를 할 수 있도록 하여 주거 이전을 자유롭게 보장하기 위한 제도이다. 전세 만기 이후라면 임차인은 집주인의 동의 없이 법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 임차권 등기 명령이 결정되면 법원은 등기소에 임차권을 등기할 것을 촉탁하게 되므로 별도로 임차인이 등기할 필요가 없다.
이는 권리의 대항력과 관련이 있다. 임대차보호법에서는 ‘주택의 인도’와 ‘전입신고’를 대항력의 요건으로 규정하고 있다. 때문에 해당 주택에서 이사를 나가거나, 주민등록을 옮긴다면 임차권의 대항력과 우리선변제권을 잃게 된다. 즉, 임차권 등기 없이 이사를 갔을 경우, 만일 해당 주택이 경매로 넘어가게 되면 경매 낙찰 대금에서 전세금을 배당받지 못하게 된다.
